전세사기 예방 체크리스트: 계약 전 반드시 확인해야 할 10가지

전세사기, 누구나 피해자가 될 수 있습니다

최근 전세사기 피해가 급증하고 있습니다. "나는 괜찮겠지"라는 생각이 가장 위험합니다. 계약 전 철저한 확인만이 피해를 예방할 수 있습니다.

전세사기 예방 체크리스트 10가지

1. 등기부등본 확인

반드시 계약 당일 떼세요!

• 소유자와 계약자가 동일인인지 확인
• 근저당, 가압류, 가등기 등 권리관계 확인
• 갑구(소유권), 을구(저당권) 모두 확인

2. 선순위 권리 확인

• 근저당 설정액 + 전세보증금 < 매매가의 70% 안전
• 선순위 권리가 많으면 경매 시 보증금 회수 불가
• 계산법: (근저당 설정액 + 내 전세금) ÷ 시세 × 100 = 담보비율

3. 집주인 세금 체납 확인

• 국세: 국세청에서 미납국세열람 신청
• 지방세: 구청/시청에서 지방세 세목별 과세증명서 발급
• 세금 체납 시 보증금보다 세금이 우선 변제됨

4. 전입신고 + 확정일자

• 계약 후 14일 이내 전입신고 필수
• 확정일자도 같이 받으면 대항력 + 우선변제권 확보
• 전입신고일 다음날 0시부터 효력 발생

5. 전세보증보험 가입

• 주택도시보증공사(HUG) 전세보증금반환보증
• 한국주택금융공사(HF) 전세지킴보증
• 가입 조건 미충족 시 → 위험 신호!

6. 건축물대장 확인

• 불법 건축물 여부 확인
• 용도(주택, 근린생활시설 등) 확인
• 위반건축물은 전세보증보험 가입 불가

7. 공인중개사 확인

• 중개사무소 등록 여부 확인 (국가공간정보포털)
• 중개보수 상한선 확인 (서울 기준 0.4~0.5%)
• 공인중개사 손해배상 보험 가입 여부 확인

8. 임대인 신원 확인

• 주민등록증 진위 확인 (정부24)
• 대리인 계약 시 위임장 + 인감증명서 필수
• 법인 임대인은 법인등기부등본 확인

9. 직접 방문 확인

• 실제 거주자 유무 확인
• 관리비 체납 여부 확인
• 주변 시세 비교 (너무 싸면 의심)

10. 계약서 특약 확인

필수 특약 사항:

• 전세보증금반환보증 가입 협조 조항
• 근저당 추가 설정 금지 조항
• 임대인 세금 체납 없음 확인 조항

위험 신호 5가지

다음 상황은 전세사기 위험 신호입니다:

1. 시세보다 훨씬 저렴한 전세 - 깡통전세 가능성
2. 급하게 계약 종용 - 확인할 시간을 주지 않음
3. 대리인만 나오고 집주인 불참 - 무권대리 위험
4. 근저당이 매우 높음 - 경매 시 보증금 못 받음
5. 전세보증보험 가입 거부 - 숨기는 게 있다는 신호

피해 발생 시 대처법

1. 내용증명 발송 - 보증금 반환 요구
2. 임차권등기명령 - 법원에 신청하여 대항력 유지
3. 전세보증보험 청구 - 가입 시 HUG/HF에 청구
4. 법률구조공단 상담 (132)
5. 피해구제센터 무료 상담

전세 계약은 평생 모은 돈이 걸린 중요한 결정입니다. 귀찮더라도 하나하나 확인하세요.